Superbonus 110%: più semplice con la CILA e più veloce di 3 mesi. Ecco tutte le novità

Nessuna attestazione di stato legittima, un taglio alla burocrazia per gli interventi di efficientamento energetico, la conferma della Comunicazione di inizio lavori asseverata, nuove categorie catastali ammesse all’agevolazione e rimozione delle barriere architettoniche: dopo il decreto-legge 14 agosto 2020 n. 104 (Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126; dopo la legge 30 dicembre 2020 n. 178 (Legge di Bilancio 2021) e dopo il Decreto-legge 6 maggio 2021 n. 59 (ancora da convertire in legge), arriva il quarto correttivo alla disciplina del Superbonus 110%. Sono sostanziali le modifiche apportate al Superbonus al 110% inserito nel Decreto Governance e Semplificazioni.

Basta una semplice comunicazione: la CILA
Dal Superbonus al 110%, così come dalle altre agevolazioni (per esempio il bonus facciate), è stata cancellata l’attestazione di stato legittima. Gli interventi con il superbonus (ad esclusione di quelli con demolizione e ricostruzione) potranno essere realizzati con una semplice Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La conferma di questo strumento risolve il problema che, fino ad oggi, ha rallentato l’applicazione del bonus: l’accesso agli atti per la verifica di conformità urbanistica-edilizia. Quindi, nessuna assurda ricerca di documenti che, in alcuni casi, non ci sono più, si sono persi o addirittura non sono mai esistiti. Nel dettaglio:

per gli immobili la cui costruzione sia stata completata dopo il 1° settembre 1967, «dovranno essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione». Restano esclusi dal beneficio gli abusi totali, sprovvisti del titolo abilitativo originario o di quello che ha sanato l'assenza di un titolo abilitativo originario;
per gli immobili precedenti, «è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967»;

Con la CILA si darà un’accelerata agli interventi di efficientamento energetico e si elimineranno quelle lunghe code per accedere alla documentazione conservata negli archivi edilizi dei Comuni. Tempi medi di attesa 3 mesi per ogni immobile oggetto di verifica.

La decadenza del beneficio: i passi falsi da evitare
Se da un lato la CILA velocizza i processi che portano all’ottenimento del bonus, dall’altro il Decreto Semplificazioni non ha mancato di inserire anche i criteri di decadenza del beneficio fiscale. Li elenchiamo qui secondo l’art. 49 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001):

mancata presentazione della CILA;
interventi realizzati in difformità dalla CILA;
assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento. Cioè, qui viene bypassato il problema della conformità iniziale ma si deve affrontare un altro ostacolo. Per poter beneficiare del bonus, la CILA «deve rappresentare coerentemente lo stato dei luoghi». Ciò significa che il professionista potrà scegliere di rappresentare lo stato dei luoghi in modo fedele (includendo le difformità), oppure di non indicare le difformità presenti. Nel primo caso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) potrà sanzionare il contribuente; nel secondo, invece, il professionista si prenderà alcune responsabilità che non gli competono.

Nuove categorie catastali
Tra le modifiche sostanziali al Superbonus al 110%, nel Decreto Semplificazioni compare il comma 10-bis, che ammette all’agevolazione anche le categorie catastali B/1, B/2 e D/4.
Quindi, anche queste categorie potranno beneficiare del Superbonus, ma a patto che i titolari siano in possesso di specifici requisiti: devono svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, i membri del Consiglio di Amministrazione non devono percepire alcun compenso o indennità di carica e devono possedere un contratto regolarmente registrato di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Le nuove categorie catastali si riferiscono a: collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, seminari, conventi, ospizi, caserme, strutture di carattere collettivo, case di cura ed ospedali (con e senza fine di lucro). Non potranno beneficiare del Superbonus al 110%, contrariamente a quanto annunciato alcuni giorni fa, gli alberghi.
Niente superbonus neanche per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale per le unità immobiliari prive di accesso autonomo dall'esterno.

Eliminazione delle barriere architettoniche
Questi interventi rientrano tra quelli trainati, quindi è necessario che vengano realizzati congiuntamene ad uno dei lavori antisismici incentivati con il Superbonus. Potranno beneficiare di questa agevolazione le persone con età superiore a 65 anni.

Solo regolarità urbanistiche delle parti comuni per la banca
Scrive il Corriere della Sera che è arrivato anche un importante chiarimento dell’Abi (l’Associazione bancaria italiana) su come usufruire della cessione del credito d’imposta per gli interventi edilizi che rientrano nei Bonus Casa, Superbonus 110% compreso: «Per gli istituti di credito sarà sufficiente la certificazione della regolarità urbanistica delle parti comuni per portare avanti la cessione dei crediti fiscali. Non si guarderà, quindi, alle singole unità immobiliari dei condomini. Precisazione importante perché l’attuale normativa prevede la cedibilità del credito per una serie di opere tra cui quelle di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, recupero del patrimonio edilizio e altre tipologie che possono riguardare sia le parti comuni di edifici sia le singole unità immobiliari».